Moins de disparités régionales en vue dans le marché immobilier canadien
L’appréciation du prix des maisons à l’échelle nationale en importante croissance au quatrième trimestre de 2016
Une correction anticipée pour le Grand Vancouver en 2017, tandis que l’appréciation à deux chiffres du prix des maisons dans la région du Grand Toronto se poursuit
TORONTO, le 12 janvier 2017 – Le marché de l’immobilier résidentiel au Canada a connu une montée significative des prix au cours du quatrième trimestre de 2016 par rapport à l’année dernière, soutenue par une augmentation considérable de la valeur des propriétés dans les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver, d’après l’Étude sur le prix des maisons[1] et l’Étude sur les prévisions du marché de Royal LePage, publiées aujourd’hui. En ce qui concerne l’avenir, Royal LePage s’attend à ce que les écarts de prix extrêmes d’une région à l’autre, qui ont caractérisé le marché de l’immobilier au pays en 2016, s’amenuisent en 2017. Cette tendance sera dictée principalement par une correction anticipée des prix dans le marché du logement du Grand Vancouver et une appréciation robuste, quoique plus modérée, des prix dans le Grand Toronto, en conjonction avec une hausse bienvenue des prix au Québec, en Alberta et dans le Canada atlantique.
La Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage, qui s’appuie sur les données concernant l’indice de prix des propriétés dans 53 des plus grands marchés immobiliers au pays, a montré que le prix[2] d’une maison au Canada a augmenté de 13 pour cent sur 12 mois pour atteindre 558 153 $ au quatrième trimestre de 2016, soit, la plus importante hausse de prix enregistrée à l’échelle nationale depuis plus d’une décennie. Le prix d’une maison à deux étages a augmenté de 14,3 pour cent sur 12 mois pour atteindre 661 730 $, tandis que le prix d’une maison de plain-pied a connu une hausse de 12,5 pour cent pour se chiffrer à 481 460 $. Pour la même période, le prix d’un appartement en copropriété augmentait de 7,4 pour cent pour atteindre 356 307 $. En ce qui concerne l’année à venir, Royal LePage prévoit que l’agrégat du prix des types propriétés à l’étude augmentera de 2,8 pour cent en 2017 en comparaison à la fin de l’année 2016.
« Les disparités des prix des maisons entre les régions canadiennes n’ont jamais été aussi importantes que ce que nous avons connu en 2016, avec des taux extrêmes de croissance atteignant les deux chiffres dans certaines villes ou zéro voire négatifs dans d’autres », explique Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. « De tels drames économiques ont mis l’immobilier en tête de liste des préoccupations de tous l’année dernière, du Premier Ministre aux tout-nouveaux gradués. En 2017, nous anticipons que le marché se détournera progressivement des disparités régionales extrêmes en matière de prix, et c’est une très bonne chose. »
Royal LePage s’attend à ce qu’en 2017, ces écarts de prix se rétrécissent, avec une tendance allant vers des normes historiques puisque certains marchés en ébullition s’essoufflent et que les niveaux d’activité dans d’autres marchés moins actifs reprennent au cours de l’année à venir. Cette tendance sera menée plus particulièrement par une correction des prix du logement prévue dans la région du Grand Vancouver, qui a connu une croissance constante avec des taux atteignant les deux chiffres, et pour laquelle Royal LePage prévoit une dépréciation du marché pour retomber à des niveaux vus pour la dernière fois en avril 2016. »
« L’érosion de l’accessibilité dans la région du Lower Mainland en Colombie-Britannique a atteint un niveau intenable. Cela, en plus des mesures présentées récemment en matière de politiques publiques et des volumes de ventes à la baisse ont imposé une pression tangible tirant les prix vers le bas. Tandis que les prix du logement dans le Grand Vancouver resteront les plus élevés au pays, une réinitialisation des prix offrira une pointe de soulagement nécessaire au Lower Mainland et aidera à relancer l’activité globale des acheteurs dans la région », poursuit M. Soper.
Pendant ce temps, en Ontario, le marché immobilier de la région du Grand Toronto a enregistré une augmentation des prix à un pourcentage atteignant les deux chiffres dans tous les sous-marchés étudiés au quatrième trimestre, avec l’agrégat du prix des propriétés augmentant de 16,1 pour cent par rapport à l’année dernière.
« Comme ceux du Grand Vancouver, les marchés de la région du Grand Toronto que nous avons étudiés dans le cadre de notre Synthèse des prix des maisons ont connu des taux de croissance des prix par rapport à l’année dernière atteignant les deux chiffres, tous types de propriétés confondus. Néanmoins, ces deux régions, bien qu’elles soient souvent regroupées à titre de marchés immobiliers en plein essor au Canada, connaissent aussi des destins divergents », explique M. Soper. « Contrairement à Vancouver où une correction des prix est en cours, il n’y a pas de soulagement en vue à Toronto, la croissance et les facteurs économiques fondamentaux étant à ce point forts. Reste que les prix des maisons à Toronto sont bien moins élevés que ceux de la côte ouest du pays. »
Dans le centre du Canada, le nombre de maisons ayant changé de mains en Alberta a été drastiquement plus bas que les normes à long terme depuis le début de la crise du pétrole en 2014. Les Albertains n’ont toutefois perdu qu’une petite part de la valeur de leur maison, alors que l’inventaire se résorbait pour répondre à la demande à la baisse. Les données de Royal LePage montrent que l’agrégat du prix des propriétés dans la plus grande région de la province, Calgary, ont glissé d’aussi peu que 1 pour cent d’une année à l’autre durant le quatrième trimestre de 2016.
« Nos perspectives de marché pour l’Alberta pourraient surprendre bon nombre de ceux qui anticipent une autre année sombre pour la région. Tandis que nous n’anticipons pas une reprise forte du marché du logement, nous prévoyons que 2016 aura été l’année pendant laquelle nous aurons touché le point le plus bas de ce cycle correctionnel. Nous ne nous appuyons pas sur la vive montée des prix du pétrole, mais sur le maintien à un prix plancher de 50$ du baril, permettant au secteur de l’énergie de faire la transition vers un mode de croissance », conclut M. Soper.
Les toutes dernières politiques gouvernementales envoient des signaux contradictoires, négligeant de répondre au problème d’offre de logements
Pour le marché immobilier canadien, 2016 a été marquée d’une multitude de nouvelles initiatives en matière de politique publique sur le plan national, provincial et municipal. Les nouvelles réglementations incluent des mesures fédérales visant à renforcer les règles concernant les assurances hypothécaires, à élargir les tests de résistance, et à améliorer l’équité fiscale autour des déductions pour gains en capital, sans oublier les changements apportés aux programmes de titrisation de la Société canadienne d’hypothèque et de logement; en Colombie-Britannique: les nouveaux droits de mutation immobilière à un taux de 15 pour cent s’appliquant aux ressortissants étrangers dans l’agglomération de Vancouver, et la mise sur pied du programme du B.C. Home Owner Mortgage and Equity, qui doit offrir des prêts sans intérêts aux acheteurs d’une première maison, en plus de l’introduction à Vancouver d’une taxe sur les logements vacants; et, en Ontario, le doublement du remboursement des droits de mutation immobilière pour les acheteurs d’une première maison, jumelé à une augmentation des impôts sur les logements d’une valeur supérieure à 2 millions de dollars.
« Bien que les efforts visant à résoudre les problèmes liés à la dégradation de l’accessibilité au logement dans les plus grandes régions métropolitaines en Ontario et en Colombie-Britannique soient bien intentionnés, ce trop grand nombre de mesures lancées à de trop nombreux niveaux du gouvernement, présentées dans un délai si court et perceptiblement avec trop peu de recherche et de consultations, ont causé de la confusion et provoqué une chute de la confiance des consommateurs, risquant de nuire à la santé à long terme du marché immobilier canadien », suggère M. Soper.
« Les grandes disparités entre les prix des logements d’une région à l’autre ont mis les législateurs dans l’embarras, car ils ont essayé de dompter les marchés en ébullition tout en soutenant les marchés plus calmes. Ce que les mesures politiques n’ont pas résolu, et qui pourtant se trouve au cœur du problème, c’est le côté offre de l’équation dans les marchés les plus actifs de l’heure, où le manque de logements a placé une pression énorme engendrant une hausse des prix », a-t-il conclu.
Résumé et tendances de l’activité dans les provinces et les villes
La Colombie-Britannique s’est trouvée à la tête de la croissance canadienne en 2016, soutenue par une année particulièrement forte dans les secteurs de la production industrielle et du logement. Au cours du quatrième trimestre de 2016, l’agrégat du prix des propriétés dans le Grand Vancouver a augmenté de 25,6 pour cent par rapport à l’année dernière pour se chiffrer à 1 230 718 $, tandis que West Vancouver, North Vancouver et la ville de Vancouver ont connu des hausses respectives de 32,8 pour cent, 28 pour cent et 25,6 pour cent pour se fixer respectivement à 3 573 148 $, 1 391 197 $ et 1 506 498 $. Pendant ce temps, les banlieues environnantes, notamment Richmond et Langley, ont connu des taux de croissance similaires pour l’agrégat du prix des maisons dans ces régions augmentant de 27,6 pour cent et de 25,7 pour cent respectivement.
Selon le Conference Board du Canada, Vancouver verra en 2017 la plus forte croissance économique de toutes les villes canadiennes avec les activités phares dans les secteurs de la construction, de la finance, de l’assurance, des transports, de l’entreposage et de l’immobilier. Néanmoins, l’on s’attend à ce que les effets des actions menées par les gouvernements provincial et fédéral conçues pour ralentir les activités du marché de l’immobilier se fassent ressentir au cours de l’année à venir, à la fois dans le secteur du logement et dans l’économie plus généralement. Une tendance au ralentissement de la hausse des prix est déjà à noter sur une base trimestrielle. Royal LePage s’attend à ce que le marché du logement dans la région du Grand Vancouver connaisse en 2017 un ajustement des prix avec un taux de croissance atteignant un seul chiffre.
Grâce à des prix du pétrole s’étant stabilisés, à de nouveaux engagements en cours en matière de dépenses de capitaux, et à un gouvernement favorable aux énergies traditionnelles prenant ses fonctions aux É.-U., le sentiment qui grandit est celui que le pire est passé en ce qui concerne l’économie de l’Alberta. Certains analystes imaginent pour la province un retour à une croissance positive en 2017 qui soutiendra son secteur du logement résidentiel. L’agrégat du prix d’une maison à Calgary par rapport à l’année dernière a baissé de 1 pour cent pour atteindre 460 837 $ au quatrième trimestre de 2016, tandis que le prix d’une maison à Edmonton a diminué de 2,1 pour cent pour atteindre 378 247 $. Cependant, les prix ont commencé à monter sur une base trimestrielle mettant en lumière une résurgence des prix des maisons en 2017.
En Saskatchewan, une année relativement forte dans le secteur de l’agriculture a partiellement compensé les effets négatifs de la baisse du secteur des énergies. Même si le taux de chômage de la Saskatchewan se situait à 6,5 pour cent en décembre, se trouvant ainsi inférieur à la moyenne nationale, les employeurs ont été réticents à ajouter des noms à leur liste de paie au vu de l’incertitude continue entourant l’économie. En dépit des défis économiques, les prix des maisons restent stables dans les grandes villes de la province, avec l’agrégat du prix d’une maison à Saskatoon connaissant une hausse de 0,4 pour cent sur 12 mois, atteignant un prix de 366 933 $, alors que le prix d’une maison à Regina a augmenté de 2,6 pour cent, atteignant 340 684 $. La croissance économique dans la région sera certainement positive en 2017 bien que légèrement sous la moyenne canadienne, alors que le prix des maisons demeurera relativement stable dans les deux plus grandes régions de la province.
Au cours du quatrième trimestre de 2016, l’agrégat du prix d’une maison à Winnipeg a vu une hausse de 2,8 pour cent pour atteindre 289 017 $. Le Manitoba demeure sur la voie de l’expansion économique en 2017, soutenu par les secteurs de l’industrie, de la vente en gros et du commerce au détail et fort en plus d’activités solides dans le domaine de la construction de bâtiments commerciaux et résidentiels. L’on s’attend à ce que la province suive de près les niveaux nationaux de croissance économique au cours de l’année à venir, pour soutenir toujours plus le secteur du logement dans la région, pour lequel on prévoit une hausse des prix à un seul chiffre dans le bas de la fourchette.
L’Ontario reste au coude à coude avec la Colombie-Britannique dans leur course pour devenir la province à la croissance la plus rapide du Canada, et elle est bien placée pour bénéficier de l’économie américaine en pleine expansion. Du fait que la Banque du Canada s’abstient de faire correspondre ses taux d’intérêt aux taux américains en hausse, le dollar canadien devrait rester relativement faible, ce qui soutiendra le secteur de l’exportation de la province. Le taux d’emploi en Ontario a connu une montée de 1,2 pour cent en 2016 si bien que le taux de chômage provincial a chuté de 0,3 pour cent pour atteindre 6,4 pour cent. Cette force du marché du travail s’est traduite en une hausse du revenu du consommateur qui soutient l’expansion rapide et continue du marché du logement de la province, en particulier de la région du Grand Toronto.
Au cours du quatrième trimestre de 2016, l’agrégat du prix d’une maison dans la région du Grand Toronto a connu une hausse de 16,1 pour cent pour atteindre 720 761 $. L’agrégat du prix d’une maison à Toronto à proprement parler a augmenté de 12,4 pour cent pour se chiffrer à 720 029 $, tandis que les banlieues environnantes comme Richmond Hill, Oshawa, Whitby et Vaughan ont affiché des hausses similaires à celles de Vancouver, avec 30,1 pour cent, 26,9 pour cent, 21,3 pour cent et 19,9 pour cent, pour se chiffrer respectivement à 1 138 826 $, 471 957 $, 610 658 $ et 927 371 $. Les autres marchés ontariens ont eux aussi affiché de fortes croissances des prix des maisons puisque la quête de propriétés accessibles financièrement se répand dans les régions plus éloignées au-delà de la région du Grand Toronto. À Hamilton, l’agrégat du prix d’une maison a connu une hausse de 14,5 pour cent, atteignant 445 249 $, tandis que les villes de Kitchener, Waterloo et Cambridge et les villes de Niagara et St. Catharines ont toutes vu leurs prix augmenter de 12,9 et de 10,1 pour cent pour se fixer à 390 715 $ et 311 577 $ respectivement. On prévoit que les grands marchés immobiliers de l’Ontario continueront d’observer des appréciations de prix dans l’année à venir, influencées par les hausses de prix à deux chiffres dans la région du Grand Toronto.
L’économie québécoise a montré une croissance solide en 2016 et la poursuite de cette montée en puissance est attendue pour 2017. Le Québec a connu plus de succès que la plupart des autres provinces dans l’élimination de ses déficits, ce qui pourrait engendrer une stimulation des dépenses dans les prochaines années et offrir un encouragement positif supplémentaire à l’économie. Au cours d’une période de douze mois s’achevant en décembre 2016, le taux d’emploi au Québec a grimpé de 2,2 pour cent, l’essentiel des gains se répartissant en travail à temps plein, si bien que le taux de chômage provincial a chuté de 1,3 pour cent pour se fixer à 6,6 pour cent.. Soutenues par un élan économique continu, Montréal et Québec ont affiché une saine progression de leur marché au quatrième trimestre de 2016. L’agrégat du prix d’une maison dans la région du Grand Montréal était de 371 085 $ après une augmentation de 6,5 pour cent, tandis que le prix d’une maison à Québec montait de 5,8 pour cent pour atteindre 307 008 $.
Le Conference Board du Canada prévoit qu’en 2017, les économies de Montréal et de Québec se développeront plus rapidement, se plaçant au-dessus de la moyenne nationale pour la première fois depuis 2009. De plus, Montréal devrait démarrer bon nombre de nouveaux projets d’infrastructures en 2017. Pensons par exemple au Réseau électrique métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt et placement du Québec, un réseau de transport qui établira la connexion entre le centre-ville de Montréal, la Rive-Sud, l’ouest de l’île, la Rive-Nord et l’aéroport, et lequel contribuera au développement économique de la région et à l’emploi pendant plusieurs années. Ajoutons à cela les activités entourant le 375e anniversaire de la ville qui promettent d’attirer des touristes tout au long de l’année, particulièrement dans la ville centre. Dans la prochaine année, nous prévoyons que Montréal connaîtra des hausses de prix modérées tandis que l’économie de la région continue de prendre du tonus.
Dans le Canada atlantique, l’économie de Terre-Neuve-et-Labrador a été fortement touchée en 2016 par la chute du prix des énergies, et le gouvernement provincial prévoit une rétractation de la province en valeur réelle en 2017. En dépit des malheurs économiques de la province, l’agrégat du prix d’une maison à St. John’s a connu une modeste baisse de 1,5 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 334 782 $ au quatrième trimestre. Durant la même période, le Nouveau-Brunswick, l’Île-du-Prince-Édouard et la Nouvelle-Écosse ont enregistré des hausses de prix dans toutes les principales villes. Fredericton et Saint John ont affiché, et de loin, les plus fortes hausses des prix des maisons dans la région, avec des pourcentages respectifs de 10,4 points pour se chiffrer à 257 092 $ et de 13,4 points pour se chiffrer à 230 405 $, alors que les prix à Moncton restent relativement stables avec une augmentation de 0,3 pour cent pour atteindre 191 678 $. Au cours de la même période, Halifax et Charlottetown ont connu des augmentations saines du prix des propriétés, puisque l’agrégat du prix d’une maison à Halifax a augmenté de 4,3 pour cent sur 12 mois pour se fixer à 310 656 $, alors que les prix des maisons à Charlottetown ont connu une hausse de 3,2 pour cent se fixant à 228 706 $.
Agrégat des régions et Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage :
T4 2014 – Agrégat des régions et Synthèse du marché immobilier canadien (.PDF)
Tendances du marché immobilier canadien – Prévisions du marché 2017 (.PDF)
À propos de l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage
L’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage présente des renseignements sur les trois types d’habitation les plus courants au Canada, dans les 53 plus grands marchés immobiliers au pays. Les valeurs des maisons présentées dans l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage sont fondées sur la Synthèse du marché immobilier canadien de Royal LePage, un document produit chaque trimestre à l’aide des données de l’entreprise, en plus des données analytiques de sa société sœur, les Services de propriétés résidentielles Brookfield, la source de confiance pour les renseignements et les analyses sur le secteur immobilier résidentiel au Canada. Les commentaires sur l’immobilier et les prévisions quant aux valeurs sont fournis par des spécialistes en immobilier résidentiel de Royal LePage à partir de leurs opinions et de leur connaissance du marché.
À propos de Royal LePage
Au service des Canadiens depuis 1913, Royal LePage est le premier fournisseur au pays de services aux agences immobilières, grâce à son réseau de plus de 17 000 professionnels de l’immobilier répartis dans 600 bureaux partout au Canada. Royal LePage est la seule entreprise immobilière au Canada à posséder son propre organisme de bienfaisance, la Fondation Un toit pour tous de Royal LePage, qui vient en aide aux centres d’hébergement pour femmes et enfants ainsi qu’aux programmes éducatifs visant à mettre fin à la violence familiale. Royal LePage est une société affiliée de Brookfield Real Estate Services inc., entreprise inscrite à la Bourse de Toronto sous le symbole « TSX:BRE ».
Pour en savoir davantage, veuillez consulter le site www.royallepage.ca.
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[1] Produit par Brookfield RPS
[2] Les prix globaux (l’agrégat) sont calculés à l’aide d’une moyenne pondérée des valeurs médianes de maisons correspondant aux types de propriétés offerts pour les régions analysées.
